Reconstruire pour régner : la stratégie immobilière d'Assad

À Damas, sur les hauteurs de Mazzeh, des tours de verre sortent de terre tandis que des familles entières cherchent encore à prouver qu’elles possédaient là une maison. Ce contraste résume une stratégie : sous Bachar al-Assad, reconstruire n’a jamais été un simple chantier technique. C’était un instrument de pouvoir, taillé pour récompenser les fidèles, punir les rebelles et redessiner la carte sociale du pays. Là où l’on attendait des logements pour les déplacés, on a vu surgir des projets de prestige réservés à une clientèle triée sur le volet.

Le décret 66, machine à exproprier

Le symbole de cette politique porte un numéro : le décret 66. Entré en vigueur en septembre 2012, en pleine guerre, il autorise le gouvernorat de Damas à expulser les habitants de deux vastes zones de la capitale — Basateen al-Razi, dans le district de Mazzeh, et Kafr Soussa — pour y développer un projet immobilier haut de gamme baptisé Marota City¹.

Le piège est juridique. Le texte impose aux propriétaires de fournir une preuve de propriété dans les trente jours, faute de quoi ils perdent leurs droits¹. Or, dans les quartiers informels, ces titres sont souvent introuvables : pas de registres formels, héritages difficiles à établir¹. Résultat, environ 50 000 résidents ont été déplacés¹. Pour les Syriens réfugiés à l’étranger, impossible de revenir réclamer leur bien¹. En avril 2018, le décret 10 a généralisé ce mécanisme à l’ensemble du pays¹.

Récompenser les fidèles, punir les rebelles

Derrière la rénovation urbaine se cache une logique politique limpide. Selon le Carnegie Endowment, le régime a conçu la reconstruction pour récompenser la loyauté de son réseau de capitalistes de connivence et de ses alliés étrangers, et pour punir les anciennes communautés rebelles². L’objectif n’était pas d’apaiser les griefs qui avaient nourri la révolte, mais de consolider le pouvoir².

Les contrats juteux atterrissent ainsi entre les mains d’une élite économique liée au régime, tels le magnat de la construction Samer Foz ou Rami Makhlouf, cousin du président¹. La reconstruction devient un mécanisme d’enrichissement réservé, prolongeant le système de corruption et de réseaux économiques qui soutenait le pouvoir. À l’inverse, les zones reprises à l’opposition restent souvent à l’abandon, ce qui revient à faire payer aux populations leur soutien passé à la révolte. Cette inégalité territoriale prolonge précisément les fractures économiques qui avaient nourri l’opposition à Assad.

Détruire pour reconstruire « entre soi »

La méthode a un nom chez les chercheurs : la « destruction stratégique ». En rasant des quartiers populaires associés à la contestation, le régime libérait du foncier pour des projets de luxe réservés à ses fidèles. Le Tahrir Institute for Middle East Policy compare ce schéma au précédent libanais de Solidere, à Beyrouth : une reconstruction qui, sous couvert de modernité, dépossède les habitants modestes au profit d’investisseurs bien introduits³.

Le procédé est doublement efficace pour le pouvoir. Il transforme une victoire militaire en rente immobilière, et il modifie durablement la composition sociale des quartiers reconquis. Ceux qui sont partis ne peuvent plus revenir ; ceux qui restent n’ont plus les moyens d’habiter là. La carte urbaine se redessine au profit d’une clientèle loyale, gravant la défaite de l’opposition dans le béton. La reconstruction n’efface pas la guerre : elle la prolonge par d’autres moyens.

Le prix payé aux parrains étrangers

Le régime n’aurait pas survécu sans Moscou et Téhéran. La reconstruction est aussi devenue la monnaie de leur fidélité. L’Iran, qui a renouvelé plusieurs fois une ligne de crédit facilitant l’import de pétrole et de biens, a obtenu en retour des concessions dans les phosphates, des ports et une licence d’opérateur de téléphonie mobile⁴. Ces contreparties s’inscrivent dans la longue alliance entre Damas, l’Iran et le Hezbollah.

La Russie n’est pas en reste : elle a décroché des droits d’exploration gazière et un bail de 49 ans renouvelable sur le port de Tartous, sur la côte méditerranéenne⁴. Ce tropisme russe découle directement de l’intervention militaire décidée par Vladimir Poutine en 2015, qui avait sauvé le régime. La reconstruction scelle ainsi une dépendance : pour se maintenir, Assad a hypothéqué des pans entiers de la souveraineté économique syrienne.

Une reconstruction empêchée

Reste que cette stratégie s’est heurtée à un mur : l’argent. Le pays est exsangue, isolé et sous sanctions. Les estimations du coût de la reconstruction varient fortement — l’ONU évoquait au moins 250 milliards de dollars, la Banque mondiale plus de 216 milliards en 2025, certaines évaluations atteignant 300 à 500 milliards⁵. Aucun de ces montants n’était à la portée d’un régime privé d’investissements occidentaux.

Le dilemme était insoluble : comment reconstruire sans financement international, tout en refusant les réformes politiques qui auraient pu le débloquer ? La reconstruction est donc restée largement virtuelle, plus utile comme outil de propagande et de redistribution sélective que comme véritable relance. Les cérémonies d’inauguration vantaient un « retour à la normale » que la majorité des Syriens n’a jamais connu.

Les bailleurs occidentaux posaient une condition simple : pas de fonds massifs sans transition politique crédible. Le régime, lui, refusait toute concession susceptible d’entamer son contrôle. Faute de compromis, Damas s’est encore davantage arrimé à ses parrains, seuls disposés à investir en échange d’avantages stratégiques. La reconstruction est ainsi devenue un théâtre : on inaugurait quelques projets vitrines pendant que des millions de déplacés vivaient toujours dans des conditions précaires, sans accès fiable à l’eau, à l’électricité ou aux soins. L’écart entre le récit officiel et le quotidien des Syriens n’a cessé de se creuser.

Perspectives

Sous Assad, la reconstruction fut moins une promesse de renaissance qu’un instrument de domination : exproprier, récompenser, punir, et payer ses parrains. La chute du régime, le 8 décembre 2024, rebat les cartes. Les nouvelles autorités héritent d’un chantier titanesque et d’un choix décisif : rompre avec la reconstruction-punition au profit d’une reconstruction inclusive, ou reproduire les travers du passé. La tentation sera grande de récompenser à nouveau des fidèles et de bâtir vite, sans s’embarrasser des droits des absents. Or la légitimité d’un nouveau pouvoir se jouera précisément là : dans sa capacité à rendre aux déplacés leurs maisons, à ouvrir les chantiers à tous et à faire de la reconstruction un projet national plutôt qu’une rente. Le signal à surveiller est donc clair — la question des droits de propriété des déplacés, et celle de savoir qui, cette fois, profitera vraiment des grues qui se remettront à tourner.